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      關于廣東省保障性住房物業管理費收費問題的探討

      關于廣東省保障性住房物業管理費收費問題的探討
      發表日期:2013/5/23 14:08:11 閱讀數:1857 

          引言

          近年來,圍繞著保障性住房物業管理費收費問題,社會各界爭論不休,給社會的穩定帶來了不利影響。為此,本文從廣東省市、縣政府物價部門定價權限的角度出發,探討保障性住房物業管理費收費標準的制定與調整,以期對廣東省保障性住房物業管理費收費問題的解決有所裨益。

          隨著經濟的快速發展,保障性住房的類型日趨多樣化,不僅有傳統的經濟適用房、廉租房,還有新近出現的限價房、回遷房等等。囿于法律法規的滯后性,對于新近出現的保障性住房,尤其是現在較為普遍的限價房的物業管理費收費標準的制定與調整應該如何確定,現行的法律法規未能給予明確的指示,這不僅造成了相關執法部門在價格執法上無所適從,也給一定范圍內限價房業主的維權造成了障礙,因此,本文將就“限價房”的法律性質定位、廣東省市縣人民政府物價管理部門制定限價房物業管理費收費標準及浮動幅度的權限、廣東省市縣人民政府物價管理部門可否對限價房的物業管理費收費標準及浮動幅度進行適時調整這三個問題進行探討研究。

          一.關于新近出現的保障性住房——“限價房”的法律性質定位問題

          “限價房”是近年來新出現的一種保障性住房,由于法律的滯后性,對于這種新出現的保障性住房形式應該適用何種法律法規進行調整并無明確規定。筆者認為,“限價房”即為法律法規中出現的“經濟適用住房”,在法律法規未另行作出規定的情況下,理應適用“經濟適用住房”的相關規定對“限價房”進行規范調整。

          其一,“限價房”的性質與“經濟適用房”一樣,是政府的保障性住房,是政府為了解決中低收入家庭的住房困難,限制目前高房價的一種保障性安居工程舉措,其目的是為了解決中低收入家庭的住房困難。與“經濟適用房”一樣,政府對“限價房”的戶型面積、申購對象等都有嚴格的要求!跋迌r房”與“經濟適用房”的目的、性質相同,根據立法精神,理應適用相同的法律法規進行規范調整。

          其二,“限價房”符合了《廣東省城鎮經濟適用住房和廉租住房價格管理暫行辦法》中對“經濟適用住房”的定義內涵。從某種程度上說,“限價房”是廣義上的“經濟適用住房”!稄V東省城鎮經濟適用住房和廉租住房價格管理暫行辦法》第三條規定,經濟適用住房是指經各級人民政府批準立項建設、享受國家優惠政策、向城鎮中低收入家庭出售的住房。根據此“經濟適用住房”的定義標準,現行的許多被稱為“限價房”的住房實也為“經濟適用住房”。以廣州市蘿崗區的龍光峰景華庭為例,其雖被稱為限價房,但與經濟適用住房一樣,由當地人民政府批準立項建設,享受國家優惠政策,在價格、戶型、銷售對象上均有嚴格限制,并主要向廣州中低收入家庭出售,符合了“經濟適用住房”的定義要件。因此,從上述“經濟適用住房”的定義上看,只要符合了這一定義要件的即為法律法規中提及的“經濟適用住房”,而不管這一住房是被稱為“限價房”或“經濟適用房”,除非法律法規另行就“限價房”作出明確規定。

          因此,筆者認為,相關法律法規中提及的“經濟適用住房”是一個相對廣義的范疇,不僅包括了傳統意義上的“經濟適用房”,也包括了符合這一“經濟適用住房”定義的“限價房”等其他保障性住房形式。按照立法精神和法律法規對“經濟適用住房”的定義,“限價房”即為廣義上的“經濟適用住房”,應該適用“經濟適用住房”的相關規定對其進行相應的規范調整。

          二,關于廣東省市,縣人民政府物價部門是否有權制定保障性住房物業管理費的收費標準及浮動幅度問題

          在確定了“限價房”這一新興保障性住房應該適用“經濟適用住房”的相關規定這一前提下,筆者將進一步探討廣東省市、縣政府物價部門是否有權力制定保障性住房物業管理費收費標準及浮動幅度問題。筆者認為,由《中華人民共和國價格法》(以下簡稱《價格法》)、《廣東省政府定價目錄》、《政府制定價格行為規則》、《廣東省物價局廣東省住房和城鄉建設廳關于物業服務收費管理辦法》的相關法律條文層層推導論證可知,廣東省市、縣政府物價部門依法有權制定保障性住房物業管理費的收費標準和浮動幅度。

          首先,《價格法》第十九、二十條規定授予了省級人民政府價格主管部門依法按照中央定價目錄規定的定價權限和具體適用范圍制定本省定價目錄的權力,省級政府價格主管部門依法有權按照其制定的定價目錄自行制定或授權市、縣人民政府制定在本地區執行的政府指導價、政府定價!秲r格法》第十九條規定,政府指導價、政府定價的定價權限和具體適用范圍,以中央的和地方的定價目錄為依據。中央定價目錄由國務院價格主管部門制定、修訂,報國務院批準后公布。地方定價目錄由省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門按照中央定價目錄規定的定價權限和具體適用范圍制定,經本級人民政府審核同意,報國務院價格主管部門審定后公布。省、自治區、直轄市人民政府以下各級地方人民政府不得制定定價目錄。第二十條規定,國務院價格主管部門和其他有關部門,按照中央定價目錄規定的定價權限和具體適用范圍制定政府指導價、政府定價;其中重要的商品和服務價格的政府指導價、政府定價,應當按照規定經國務院批準。省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門和其他有關部門,應當按照地方定價目錄規定的定價權限和具體適用范圍制定在本地區執行的政府指導價、政府定價。市、縣人民政府可以根據省、自治區、直轄市人民政府的授權,按照地方定價目錄規定的定價權限和具體適用范圍制定在本地區執行的政府指導價、政府定價。

          其次,在《價格法》的授權范圍內,廣東省物價主管部門通過《廣東省政府定價目錄》授予了市、縣人民政府在廣東省的規定范同內制定具體價格或收費標準的權力!稄V東省政府定價目錄》(粵府辦[2002]100號)第十三項規定,對于經濟適用住房銷售價格、物業管理服務收費的定價,采用政府指導價的定價形式,由廣東省物價局制定全省作價原則、作價辦法以及全省指導價,并授權市、縣人民政府在省規定的范圍內制定具體價格或收費標準。

          再次,在《價格法》、《廣東省政府定價目錄》授予市、縣人民政府市、縣人民政府制定經濟適用住房的物業管理服務收費價格的基礎上,國家發展與改革委員會進一步通過《政府制定價格行為規則》明確了市、縣人民政府制定價格的具體職能部門是市、縣政府所屬的價格主管部門!墩贫▋r格行為規則》(中華人民共和國國家發展和改革委員會令第44號)第三條規定,國家實行并逐步完善宏觀經濟調控下主要由市場形成價格的機制。政府制定價格的范圍依據《價格法》第十八條確定,具體以中央和地方定價目錄為定準。定價目錄應當根據經濟社會發展情況適時調整,并及時向社會公布。經省級人民政府授權的市、縣人民政府制定價格,具體工作由其所屬價格主管部門負責。定價機關應當按照法定的權限制定價格,不得越權定價。

          最后,廣東省物價局今年最新出臺的《廣東省物價局廣東省住房和城鄉建設廳關于物業服務收費管理辦法的通知》再次輔證了市、縣(市、區)物價部門有權會同同級房地產行政部門根據相應的物業服務類型和內容制定基準及浮動幅度!稄V東省物價局、廣東省住房和城鄉建設廳關于物業服務收費管理辦法》第八條規定,實行政府指導價的物業服務收費,由市、縣(市、區)價格主管部門會同同級房地產行政主管部門根據不同類型及服務內容制定基準價及浮動幅度,并抄送上一級價格和房地產行政主管部門備案。

          經過上述層層剖析推導可知,廣東省市、縣人民政府依法有權制定和調整經濟適用住房物業管理費的收費標準及浮動幅度,其具體工作由市、縣人民政府物價部門負責,即廣東省市、縣人民政府物價部門依法有權制定經濟適用住房物業管理費的收費標準及浮動幅度。又根據第一部分的論證,這些法律法規中提及的“經濟適用住房”是一個廣義的范疇,“經濟適用住房”包括了符合其定義要求的“限價房”等其他保障性住房,因而,廣東省市、縣政府物價部門依法有權制定相關保障性住房物業管理費的收費標準及浮動幅度。

          三,關于廣東省市,縣人民政府物價管理部門對保障性住房物業管理費依據服務成本,經濟發展等因素適時調整的問題

          依據我國法律、法規、規章的相關規定,廣東省市、縣人民政府物價管理部門不僅依法有權制定經濟適用住房物業管理費收費標準及浮動幅度,而且有權對實行政府指導價的經濟適用住房物業管理費收費標準根據相應服務的成本、社會承受能力、經濟運行情況等因素進行適時調整,而且為扶持經濟適用住房建設,對于實行政府指導價的經營服務性收費應該按照收費標準的低限予以減收。

          首先,我國《價格法》規定了政府的定價行為應當有一定的依據,而且應該根據經濟運行情況適時調整!秲r格法》第二十一條規定,制定政府指導價、政府定價,應當依據有關商品或者服務的社會平均成本和市場供求狀況、國民經濟與社會發展要求以及社會承受能力,實行合理的購銷差價、批零差價、地區差價和季節差價。第二十五條規定,政府指導價、政府定價的具體適用范圍、價格水平,應當根據經濟運行情況,按照規定的定價權限和程序適時調整。消費者、經營者可以對政府指導價、政府定價提出調整建議。

          其次,國家發展和改革委員會的部門規章也對政府定價的適時調整作出了相應規定!墩贫▋r格行為規則》(中華人民共和國國家發展和改革委員會令第44號)第六條規定,定價機關應當根據經濟社會發展情況以及社會各方面的反映適時制定價格。第十條規定,定價機關制定價格時,應當對市場供求、社會承受能力進行調查,分析對相關行業、消費者的影響。

          最后,廣東省物價管理部門及相關管理部門也出臺了相應的規章制度對實行政府指導價的物業服務收費的適時調整問題作出了說明!稄V東省物價局廣東省住房和城鄉建設廳關于物業服務收費管理辦法》第十條規定,實行政府指導價的物業服務收費,應根據物業服務成本、業主承受能力以及社會經濟發展狀況等因素適時調整。制定或者調整物業服務收費政府指導價應進行成本監審!稄V東省城鎮經濟適用住房和廉租住房價格管理暫行辦法》第六條規定,為扶持經濟適用住房建設,除建設用地實行政府劃拔外,要降低有關的收費。凡屬行政事業性收費一律減半征收;凡屬政府定價或政府指導價的,經營服務性收費應按收費標準的低限予以減收。

          同理,由于“經濟適用住房”在立法意義上等同于“限價房”等保障性住房,因此筆者認為,廣東省市、縣人民政府物價管理部門依法有權對實行政府指導價的物業管理收費進行適時調整,并可以為扶持“限價房”等保障性住房的發展,對物業管理費等經營服務性收費按收費標準的低限予以減收。

          就學術探討的層面,綜合上述內容,筆者認為對于“限價房”等新興的保障性住房,如龍光峰景華庭物業等可以適用《價格法》、《政府制定價格行為規則》、《廣東省政府定價目錄》、《廣東省物價局、廣東省住房和城鄉建設廳關于物業服務收費管理辦法》、《廣東省城鎮經濟適用住房和廉租住房價格管理暫行辦法》的上述有規定,依法由市、縣政府物價管理部門會同同級房地產行政管理部門根據其物業的性質(經濟適用住房)、物業服務成本、業主承受能力、社會經濟運行情況等因素制定和適時調整物業服務收費的具體收費標準及浮動幅度,同時為扶持經濟適用住房建設,市、縣物價部門可以根據《廣東省城鎮經濟適用住房和廉租住房價格管理暫行辦法》第六條的規定,對屬于政府指導價的物業服務收費,按收費標準的低限予以減收。

          但就現行立法框架的層面,筆者完全認同相關物價部門對“限價房”等保障性住房物業管理收費問題的處理。在上級物價部門已經對保障性住房的物業管理收費制定了基準價及浮動幅度,且該基準價及浮動幅度的規定仍然有效的情況下,下級物價部門依據上級的標準予以執行,這是符合法律的規定的,也是依法行政、維護法律權威的必然要求。同時,需要指出的是,囿于立法的滯后性,直至現在仍未見任何法律法規對“限價房”等新興保障性住房的物業管理費收費問題作出明確而清晰的規定,因此,本文的上述論述純粹只是學術探討,還停留在學術推論的階段。筆者謹以此拙文拋磚引玉,以期物價工作者、法律工作者、保障房業主和各方人士等批評賜教。

      文章摘自:甘力文 / 《市場經濟與價格》/ 2011年2期

       

       

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